无锡人均住房已达33.4平方米

　　《金楼市》：在被认为是中国房地产黄金十年的过去十年中，无锡市民的住房水平和居住质量发生了哪些变化?

　　吴建选：过去的十年中，无锡的房地产业取得了飞速发展。与此相应，人民群众的住房水平，无论从居住面积，还是从居住环境方面来考量，都发生了翻天覆地的变化。目前，无锡市正在申报“世界宜居城市”，就是一个很好的例证。

　　据统计资料显示，无锡市2001年房地产施工面积为174万平方米，2008年则达到了2317.99万平方米，增长13倍多。2001年全市商品房供应面积为119.4万平方米，2008年则达到了764.53万平方米，增长了542%。二手房交易市场也呈现出了逐年增长的良好态势，2002年成交面积为123.87万平方米，2008年为218.36万平方米，实现了76.3%的增长。

　　这一时期，无锡城市居民的人均居住面积迅速增长，1999年人均住房使用面积为15.05平方米，至2008年市区人均住房建筑面积已达33.4平方米。

　　在这个过程中，开发商的理念和市民的购房标准发生了很大变化，过去只要房子能住人就行，现在则加入了户型、环境、物业等许多要素。归结起来可以看出，无锡城镇居民的住房条件得到很大改善，基本达到了小康的住房水平。

　　更广泛的保障是当前的主题

　　《金楼市》：近十年来中，无锡房地产业经历了哪些发展阶段?每个阶段有哪些标志性事件?

　　吴建选：回顾无锡近十年来住宅产业的发展，总体上是一个不断发展、不断完善的过程，即从解决基本需求，到改善居住条件，到追求居住品质的层次。而回顾无锡近十年的房地产发展，大致可以用三个标志性的时间，将整个市场的发展分为三个阶段。

　　一是1998年市政府颁发《无锡市市区进一步深化住房制度改革实施方案》为标志。在全市范围取消了住房实物分配，实行住房分配货币化。在住房体制上确立了以市场调节为主的供应结构。

　　二是以2001年公开拍卖原水泥厂(现惠泉花园)地块为标志。此后，国内知名品牌开发企业纷纷进驻无锡，我市的房地产业进入一个快速发展的时期。据统计，2008年无锡市的房地产开发投资达到了224亿元，是2001年的11倍。2008年底，无锡房地产市场加权均价为5277元平方米，在江苏省内处于中游偏上水平，与无锡居民的收入水平基本相当。

　　三是以2008年市政府颁发《关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》为标志，完善了经济适用住房和廉租住房制度，进一步将住房保障对象由最低收入家庭扩大到低收入住房困难家庭。同时，从制度上进一步注重加大公共投入，基本上形成了以市场调节为主，政府保障相结合的多层次住房供应体系。

　　1.9万户居民将改善居住条件

　　《金楼市》：无锡市民住房水平提高的主要原因有哪些?市政府在这个过程中做了哪些具体的工作?

　　吴建选：总结归纳市民住房水平迅速提高的原因，最根本的有三条：一是住房制度改革的深化。无锡市的住房制度改革从1988年开始启动，到1997年基本上实现了第一阶段的商品化、市场化目标，市民基本摆脱对福利分房的依赖，“要住房，找市场”的观念基本确立。此后的十多年中，人民群众改善居住条件的需求逐渐释放出来，为房地产业的发展提供了强大的支持。

　　二是城市经济的快速发展，为人民群众改善居住条件提供了强有力的经济支持。十多年来，全市经济在高平台上快速增长。2008年经济总量达到4419.50亿元，财政总收入超过909.16亿元。无锡城镇居民人均可支配收入从2391元增加到23605元，全市城镇集体以上单位在岗职工平均工资从3422元增加到38843元，全市城乡居民储蓄存款余额从87.9亿元增加到2285多亿元。经济实力的增强，居民收入的提高，为建立以市场为主题的住房供应制度，奠定了扎实的经济基础。

　　三是各级党委和政府对民生问题的日益关注。十多年来，我市初步建立起以市场为导向、以安居工程为保障的多层次住房供应体系，先后为22000多户家庭，通过经济适用房、廉租住房实物配租，解决了住房困难。同时，危旧房改造成效明显。2001年至2008年，市区共拆除207万平方米的危旧房。2009年，无锡市又出台了《关于进一步加快市区中心城区危旧房住房改造工作的实施意见》。未来两年内，又将有19000多户居民的居住条件得到根本性的改变。
　　今年老住宅区整治规模最大

　　《金楼市》：众所周知，人居环境对于居住水平具有非常重要的作用。那么，近年来，无锡市政府在改善人居环境方面做了哪些努力?取得了哪些成就?

　　吴建选：为进一步改善人居环境，今年以来，我们在全力以赴激活房地产市场、保持房地产市场平稳健康发展的同时，重点围绕以下几个方面开展了工作——：

　　首先，全面加快老旧住宅区整治改造步伐。确立了迎溪小区、沁园新村等10个老住宅区改造整治重点，建筑面积达87.68万平方米，受益群众42822人。

　　这是历年来整治改造面积最大、投资最多的一次。在老新村整治改造中，我们重点针对老住宅区屋面破旧、各种管网堵塞严重、停车难、停车乱蹬问题，组织实施了房屋修缮和地下管网工程，抢修渗漏严重的屋面。

　　其次，继续推进业主自治管理。对建筑年代较久，配套设施较差、居民花钱买服务意识较薄弱，没有条件实施市场化物业管理的老住宅区，我们大力推进实施社居委和业委会相结合的业主自治管理。

　　今年，有28个老住宅区的业主自治项目通过了检查验收，我们对这些老住宅小区发放扶持资金72.41万元。

　　理想人居简言之应“适宜居住”

　　《金楼市》：就您个人而言，您心目中理想的人居环境是怎样的?另外，您觉得该如何协调业主与物业公司的关系，从而创造出更好的人居环境?

　　吴建选：就我个人来看，理想的人居环境，应该是四个字——适宜居住。

　　何为适宜居住?应该分为外部环境和内部环境两个部分来评价。外部环境方面，应该是交通快速方便，配套设施齐全，周边环境优美。从内部来说，应该是管理规范、秩序井然，居民心情舒畅，和谐相处，真正让城市居民能为住在无锡而感到骄傲、感到自豪。

　　所谓“业主”，即住房的拥有人。业主总是希望自己的物业能够保值、升值，可以产生更大的效益。要当好业主，协调处理业主和物业服务企业的关系，应该从两个方面入手。从业主来说，应该更好地树立花钱买服务的观念，摆正私权和公权的关系。同时，要自觉遵守业主规约，支持、理解、配合物业企业的服务和管理，尽好应尽的义务。

　　从政府主管部门来说，要加强对物业服务企业的监督，同时，在上位法赋予的立法权限内，结合无锡市的实际，对业主大会(业主委员会)的成立、日常运作等制定具备较强可操作性的指导性文件，对业主大会运作问题进行全面规范，建立和谐的业主和服务企业之间的关系。

　　硬件的标准相对容易达到，但人素质的提升需要一个漫长的过程，业主观念的转变也需要一定的时间。只有统筹处理好这些关系，才能创造出最好的人居环境。

　　改善人居不能以经济效益衡量

　　《金楼市》：城市化进程中，国内不少城市出现了新建筑挤占老建筑空间，后者日渐消逝的现象，无锡在这方面做得的如何?

　　吴建选：老建筑特别是那些具有历史价值的部分，是我们文化传承的载体和祖先留下的历史文物。因此，在楼市的发展中，对于这些建筑的保护就尤为重要。近年来，无锡市下大力气打造了南长街、惠山古镇等多处具有历史价值的古建筑。

　　现在正在修复完善的惠山古镇，共有118家各个时代具无锡文化特色的祠堂古建筑群，是中国祠堂文化的发源地。它被认为是无锡市现存的唯一具有申报世界文化遗产资格条件的项目。

　　市政府先后投入了几十个亿的资金，让这片历史街区重新焕发出生机和活力。目前，39家祠堂都已经基本修缮完毕。未来，我们还将对其进行业态策划，让它不但能够保存下来，还可以经营，创造出新的文化和商业价值。

　　还有一个值得一提的例子，就是运河公园的打造。在市中心保留一批有价值的历史古迹不容易，所花费的代价也非常大。以运河公园的建设为例，占地250亩的这一地块如用于商业开发，仅土地出让收益就可达到20亿元。要建设公园，需要投入资金8亿元。如果算一下“经济账”，这一进一出的“损失”高达近30亿元;如果算一下“社会账”，公园建成后不仅可以满足市民休闲娱乐需求，更会成为无锡建设文化名城、弘扬奥林匹克精神、加强爱国主义教育、合理利用工业遗产的一张亮丽名片。

　　改善人居环境，不能以经济效益为标准，两笔账面前，市委、市政府毅然选择了后者。广大的锡城市民，也因此拥有了一处面积最大的，集文化、体育、休闲、旅游于一体的开放式生态公园。今后无锡“四门八景”这样的古建筑和古迹要继续打造，更好地予以保留。